Mieszkańcy lokali komunalnych nie płacą czynszu. Po zimie na bruk?

Informację dotyczącą skali zjawiska przyjął niedawno prezydent miasta. Okazuje się, że od 2004 r. poziom zadłużenia systematycznie narasta. Urzędnicy zgodnie przyznają, że sytuacja jest niewesoła.

Szukają rozwiązania
- Skuteczność egzekucji na dzień dzisiejszy jest praktycznie żadna - nie ukrywa wiceprezydent Tczewa Mirosław Pobłocki. - Poziom zadłużenia w lokalach komunalnych narasta z roku na rok (mniej więcej o 800-900 tys. zł rocznie).
Ponieważ sytuacja nie jest przyjemna, Mirosławowi Ostrowskiemu - dyrektorowi Zakładu Gospodarki Komunalnym Zasobem Mieszkaniowym - polecono przygotowanie autorskiego programu, który pozwoli zwindykować należności. W celu rozpętania burzy mózgów zwołane zostało również posiedzenie magistrackiego zespołu ds. strategii mieszkaniowej. Innymi słowy - urzędnicy wzięli się do roboty. Tego, dlaczego dopiero teraz, próbował dowiedzieć się podczas ostatniej sesji jeden z radnych - Tomasz Jezierski.
- Dlaczego dopiero po 6 latach coś w tej sprawie zaczyna się dziać i dlaczego pan dyrektor Ostrowski dopiero teraz dostał polecenie przygotowania autorskiego programu wyjścia z tej sytuacji? - pytał rajca. - Tym bardziej, że kwota ta z roku na rok jest coraz większa.

Nowe mieszkanie za niepłacenie?
O tym, że problem nie pojawił się znikąd, tłumaczy Mirosław Pobłocki - na forum zespołu ds. strategii mieszkaniowej sprawa poruszana była wielokrotnie.
- Nawet jeżeli uda się wyeksmitować kilku, kilkunastu lokatorów z tytułu niepłacenia czynszu, to w skali blisko tysiąca zadłużonych lokali i tak jest to kropla w morzu potrzeb - rozkłada ręce zastępca prezydenta. - Jeżeli skutecznie uda się wyegzekwować kilka, kilkanaście zadłużonych kwot, to wciąż jest bardzo mało.
Wiceprezydent nie owija w bawełnę - za zaistniałą sytuację wini polskie prawo.
- Osoba, która nie płaci, jest dziś bezkarna - twierdzi. - Wynika to głównie ze słabości przepisów, a ściślej - z uchwały Sejmu, która wprowadziła zakaz eksmisji na bruk. Przepis ten, powiązany z koniecznością zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu socjalnego, sprawia, że eksmisja jest niewykonalna, a niepłacąca osoba bezkarna.
Za niesprawiedliwą uznaje wiceprezydent zasadę, w myśl której zadłużeni - jakby w nagrodę - dostają nowe mieszkania socjalne.
- Jest to problem, który narasta (i będzie narastał, dopóki w sposób radykalny nie zostanie zmienione polskie prawo) w całym kraju - zauważa. - Gminy nie wypracowały do tej pory odpowiedzi na pytanie „budować nowe lokale socjalne czy nie”.
Nowych lokalów socjalnych w Tczewie się nie przewiduje - te, którymi dysponuje miasto, są mieszkaniami z odzysku (o raczej niskim standardzie). Powstają natomiast kolejne lokale komunalne (jak te na ul. Armii Krajowej i Nowowiejskiej).

Nie na bruk - nie na rękę
Kodeks Postępowania Cywilnego - art. 1046.
§ 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.
§ 6. Tymczasowe pomieszczenie powinno:
1) nadawać się do zamieszkania;
2) zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
3) znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.


Spółdzielnia zapowiada walkę z dłużnikami
Problemy ze ściągalnością długów z tytułu nie płaconego czynszu ma również Spółdzielnia Mieszkaniowa w Tczewie. Zadłużeni lokatorzy z grodu Sambora, Pelplina i Gniewu są jej winni łącznie aż 4,230 mln zł. Osób, które nie płacą czynszu od co najmniej 3 miesięcy, jest już 583 (ich dług to 3,680 mln zł). W porównaniu z 2008 r., w minionym roku zadłużenie wzrosło o 21 proc.
- Dług w wysokości ponad 4 mln zł stanowi 80 proc. naszego rocznego funduszu remontowego – wyjaśnia Jerzy Konkolewski, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej w Tczewie.
Dotychczas władze Spółdzielni decydowały się na indywidualne rozmowy z dłużnikami i wspólne szukanie rozwiązania problemu, np. rozkładanie długu na raty. Niestety – jak przyznaje prezes Konkolewski – skutki takich działań były mierne. Osoby, które notorycznie nie płaciły czynszu, nadal tego nie robiły. Dlatego w tym roku dłużnicy mogą spodziewać się twardszych kroków ze strony Spółdzielni. Przykładowo, zadłużonym mieszkaniom, gdzie będzie taka możliwość techniczna, będzie odcinana ciepła woda. To na początek. Co dalej?
- Nadal będziemy wysyłać wnioski o wpisanie nie płacących lokatorów do Krajowego Rejestru Długów – mówi Jerzy Konkolewski. - W 2009 r. skierowaliśmy pisma dotyczące ponad 300 osób.
Spółdzielnia będzie też występować do sądu o wydanie tzw. nakazu płatniczego, który potwierdzi zadłużenie lokatora. W minionym roku do sądu trafiło blisko 230 takich wniosków. Najbardziej oporni dłużnicy mogą się spodziewać wizyty komornika, a nawet eksmisji. Eksmisja dotyczy tylko tych osób, które mają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W 2009 r. takich sytuacji w Spółdzielni nie było.
- W przypadku, gdy sąd zasądzi wyrok o eksmisję, lokal zastępczy wyznacza gmina – tłumaczy prezes Spółdzielni. – Mamy takie wyroki dotyczące ok. 50 osób, ale gminy nie mają dla nich mieszkań.
W przypadku dłużników, którzy mają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sąd decyduje albo o przeprowadzeniu postępowania komorniczego (komornik zajmuje np. część pensji lub ruchomości – samochód, sprzęt RTV, biżuterię), albo zasądza egzekucję mieszkania, czyli jego sprzedaż. W tym roku Spółdzielnia skierowała do sądu sprawy dotyczące trzech lokatorów.
- Na szczęście dla nas zabezpieczeniem długu jest w części wartość mieszkania – dodaje Jerzy Konkolewski.

Straszak uważam za konieczny

Rozmowa z Mirosławem Ostrowskim, dyrektorem Zakładu Gospodarowania Komunalnym Zasobem Mieszkaniowym w Tczewie.

- Na czym miałby polegać program naprawczy, o który zwrócił się do Pana wiceprezydent Tczewa?
- Przyznam szczerze, że jest mi trudno wypowiedzieć się na czym miałby polegać program naprawczy, bo tak naprawdę nic nie zostało zepsute, żeby cokolwiek można było naprawiać. Zakład, tak długo jak istnieje, stosuje te same narzędzia do egzekucji należności za czynsz. Po pierwsze, to są wezwania do zapłaty. Jeżeli one nie skutkują, po trzech razach stosujemy wypowiedzenie umowy najmu, a następnym krokiem jest pójście na drogę sądową z wyrokiem o eksmisję. Po drodze pojawia się jeszcze firma windykacyjna, która ściąga należności dla Zakładu. Muszę przyznać, że przez 3 lata, jak nim kieruję, w latach 2007 i 2008 te nasilone metody dawały duże efekty. Była duża skłonność do zamiany mieszkań ze spłatą zobowiązań i były dość wysokie wpływy z tytułu zaległych czynszów. Natomiast w czwartym kwartale 2008 r. i 2009 r. te metody przestały być skuteczne. Jednak nie wynika to z tego, że coś się stało w Zakładzie, że czegoś nie realizujemy. Wręcz odwrotnie. Stosujemy coraz więcej takich metod nękania lokatorów nie płacących czynszu. Mimo to wpływy zaczęły się kurczyć, a Zakład utrzymuje się z własnych wpływów. W związku z tym pojawia się problem, który sygnalizowaliśmy. Natomiast generalnie można się zastanawiać nad tym, i taki program zaproponuję, co można zmienić w skali miasta i w skali Zakładu, żeby spróbować zmotywować do płacenia tych ludzi, których na to stać. Musimy sobie zdawać sprawę z tego, że są tacy, którzy mają obiektywnie trudną sytuację, oraz tacy, których poziom dochodów nie uzasadnia zwłoki w płaceniu czynszu. Po prostu nie płacą, bo są świadomi, że możliwości wyegzekwowania czynszu, czy nawet wyroku eksmisyjnego są bardzo nikłe.
- Samorządy niechętnie decydują się na umieszczanie nie płacących najemców komunalnych mieszkań w kontenerach, także poza miastem. Choćby ze względu na odbiór społeczny, czy nawet ewentualny wynik wyborów. Ale to może być straszak?
- Straszak uważam jest konieczny, ponieważ sytuacja ulega pogorszeniu wraz z niekorzystnymi zmianami na rynku pracy. Jak wspomniałem, jesteśmy świadomi, że nie wszyscy mają sytuację obiektywnie trudną. Niektórzy wykorzystują, że mogą przeznaczyć pieniądze na co innego i zaległości z tytułu czynszu nie są spłacane. Inny aspekt, o którym trzeba pamiętać - wzrosła również dynamika sprzedaży mieszkań na własność z bonifikatą. Generalnie rzecz biorąc, mieszkania wykupują ci lokatorzy, którzy płacili regularnie czynsz. Tracimy tych lokatorów. Pozostają ci, którzy nie opłacą, więc ich udział w ogólnej liczbie lokatorów rośnie. W związku z tym nasz przychód z czynszów spada, natomiast koszty utrzymania mieszkań lokatorskich na bieżąco przekazujemy wspólnotom. To obowiązek gminy. Na to, jako Zakład nie mamy wpływu. Racjonalizacja polityki sprzedaży jest jak najbardziej zasadna.
-  Ile ZGKZM ma mieszkań, ile osób nie płaci?
- Mamy ok. 2600 mieszkań, 1070 ma zadłużenia w wysokości przekraczającej jednomiesięczny czynsz.
-  A jak to wygląda w nowym budynku komunalnym przy ul. Koziej?
-  Jeśli chodzi o zadłużenia, ul. Kozia niczym się nie różni się od średniej. Podobny odsetek mieszkańców. Nie chciałbym mówić dokładnie, ale w granicach jednej trzeciej.
 - A czy jest problem w nowych budynkach przy ul. Armii Krajowej i przy Nowowiejskiej?
- Ul. Armia Krajowej to sto procent ściągalności. Natomiast na ul. Nowowiejskiej zaczynają się pewne problemy.
- Może to zbyt daleko idący wniosek, ale im mniejszy budynek komunalny, tym lepiej.
- Nie wiązałbym tego z wielkością budynku, tylko ze strukturą lokatorów.
-  Są i pozytywy przy ul. Koziej...
- Staramy się realizować postulaty mieszkańców, którzy próbują tam coś zrobić, zmienić na lepsze. Zrobiliśmy tam podział klatek schodowych, żeby ułatwić funkcjonowanie. Jest gospodarz. Ale to nie znaczy, że sprawa ul. Koziej jest załatwiona. Jest jeszcze bardzo dużo problemów, którymi trudno się walczy.