Uczciwie kupił – i nie ma własności! Nabywasz na licytacji komorniczej nieruchomość- uważaj!

Na działce stoją różne zbudowania i funkcjonują różne podmioty, z którymi nabywca umowy nie ma, bo mimo zapłaty pełnej kwoty za ten teren, nadal nie jest jego właścicielem.

A wszystko z jednego powodu – jeden z dzierżawców, który prowadzi na terenie zakupionym przez  Stanisława Rąbałę swój biznes, skutecznie uniemożliwia mu jakiekolwiek działania na kupionym majątku.
Jak to możliwe? Otóż dzierżawca był wpisany do księgi wieczystej przez poprzedniego właściciela, który zbankrutował i został zlicytowany. Ten wpis spowodował, że sfinalizowanie nabycia nieruchomości  ciągnienie się  latami.
Na dodatek, dzierżawca, nie mając umowy z panem Rąbałą, nie płaci mu za dzierżawę i za prowadzenie swojej działalności na tym terenie...

Nikt nie zgłosił skargi...
Początek sprawy datuje się na 10 sierpnia 2007 r. Wówczas odbyła się licytacja prawa użytkowania wieczystego zabudowanych działek wraz z prawem własności posadowionych na gruncie budynków i urządzeń położonych w Tczewie (KW nr 189970 oraz prawa własności nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr 18994). Najwyższą cenę zaoferował Stanisław Rąbała, co zostało ogłoszone przez komornika.
- Co ważne: żaden z uczestników licytacji nie zgłosił ustnie skargi na czynności komornika w toku licytacji, w której jako publiczność, udział brał dzierżawca – mówi Stanisław Rąbała. - 12 listopada 2007 r. Sąd Rejonowy w Tczewie wydał postanowienie w przedmiocie udzielenia przybicia w/w prawa użytkowania wieczystego i prawa własności na moją rzecz. Jednak w międzyczasie dzierżawca napisał do sądu pismo, w którym oświadczył, że chce skorzystać z przysługującego mu na mocy umowy zawartej z dłużnikiem (AXEN Sp. z o.o. z siedzibą w Tczewie) prawa pierwokupu. Ponieważ prawo pierwokupu, zgodnie z art. 1000 k.p.c., nie jest „realizowane” w postępowaniu egzekucyjnym, dzierżawca zaskarżył postanowienie sądu o udzieleniu przybicia. I odtąd zaczął się koszmar, który trwa do dziś, a ja już powoli tracę nadzieję na rzetelne i szybkie rozwiązanie sprawy.

Braki formalne i znikające awiza
Głównymi zarzutami dzierżawcy było nieuwzględnienie przez sąd prawa pierwokupu. Wniesienie przez niego tego zażalenia spowodowało szereg kolejnych zażaleń, które - niemal każde z nich (jak wynika z dokumentacji) - posiadało braki formalne. Zmuszało to sąd do wzywania dzierżawcy do ich uzupełnienia, a tu z kolei następował... brak odbioru korespondencji sądowej. Dalej więc dzierżawca wnosił do sądu - zdaniem prawników nieuzasadnione - wnioski o przywrócenie terminu do uzupełnienia braków. Jako powód dzierżawca podawał, iż awiza ze skrzynki ktoś „kradnie” i dlatego wezwania sądu nie zostały doręczone itd. Sąd Rejonowy w Tczewie uwzględniał te wnioski, a dzierżawca za każdym razem składał kolejne zażalenia z brakami formalnymi.

„Kuczki”, by przeciągnąć sprawę
- Ponieważ w międzyczasie sąd odrzucił jedno z zażaleń dzierżawcy, z uwagi na nieuzupełnienie przez niego braków formalnych, ten zaskarżył to postanowienie – relacjonuje Stanisław Rąbała. - I to zażalenie zawierało szereg braków formalnych, których – jak mi wiadomo - dzierżawca nie uzupełniał, tylko stosował „kruczki”, by przeciągnąć sprawę. Postanowienie o udzieleniu przybicia stało się prawomocne dopiero na początku 2010 r. 15 kwietnia ub. roku Sąd Rejonowy w Tczewie wydał postanowienie o przysądzeniu na moją rzecz praw. Wydanie tego postanowienia rozpoczęło lawinę kolejnych zażaleń dzierżawcy - wszystkie zawierają  braki formalne, których nie uzupełniono. Powoduje to odrzucanie zażaleń. Ale na każde postanowienie o odrzuceniu przysługuje zażalenie - w ten sposób można „żalić się” przez 100 lat! Z tych względów postanowienie z 15 kwietnia ub. roku do dzisiaj nie jest prawomocne i nie wiem przez jak długi czas jeszcze nie będzie. Zażaleń i wniosków dzierżawcy było tak wiele, że nawet nie jestem w stanie ich zliczyć. Uważam, że dzierżawca nie ma żadnego interesu uczestniczenia w tym postępowaniu. Nawet Sąd Rejonowy w Tczewie stwierdził w jednym z postanowień, że prowadzone postępowanie egzekucyjne nie narusza żadnych interesów dzierżawcy i nie powinien on brać w nim udziału. Czyli sąd nie powinien dopuścić do tego postępowania. Mógłby – według prawników - wydać postanowienie o odmowie dopuszczenia dzierżawcy do udziału w tym postępowaniu. Nasuwa mi się pytanie, dlaczego zatem tczewski sędzia dopuścił dzierżawcę do postępowania i czy potrafił przewidzieć skutki swojej decyzji?

Rzecznik sądu wyjaśnia…
Postanowiliśmy zapytać o tę sprawę rzecznika Sądu Okręgowego w Gdańsku SSO Tomasza Adamskiego.
Rzecznik stwierdził, że nie jest „uprawniony do oceny orzeczeń wydawanych przez Sąd Rejonowy” i „nie podejmuję się spekulacji, czy ta sprawa mogła potoczyć się inaczej. Taka ocena należy do sądu odwoławczego, który rozpoznaje środki odwoławcze od orzeczeń sądu I instancji, w tym wypadku Sądu Rejonowego w Tczewie. Z nadesłanej informacji wynika, że sąd odwoławczy - Sąd Okręgowy w Gdańsku - rozpoznając zażalenie dzierżawcy również nie zakwestionował jego statusu jako uczestnika postępowania”.
- Dopuszczenie do udziału w sprawie, w charakterze uczestnika, dzierżawcy nastąpiło na etapie wydania postanowienia o udzieleniu przybicia - tłumaczy rzecznik Tomasz Adamski. - Uczestnik został uznany za stronę przez tutejszy sąd, jak również przez Sąd Okręgowy w Gdańsku, który w sprawie sygn. akt III Cz 1369/09 oddalił zażalenie uczestnika na postanowienie z dnia 9 marca 2009 r. Mimo braku uzasadnienia dopuszczania do udziału w sprawie dzierżawcy, bo ta decyzja procesowa nie podlega uzasadnieniu, należy uznać, iż w przedmiotowej sprawie przyczyną uznania tej osoby za stronę postępowania jest okoliczność, iż w księdze wieczystej KW nr 18997 wpisane jest prawo dzierżawy nieruchomości na rzecz tej osoby, poprzednio była to umowa najmu. Obecne postępowanie przed Sądem Okręgowym w Gdańsku dotyczy także zażalenia uczestnika, czyli dzierżawcy na postanowienie z dnia 15 kwietnia 2010 r. o przysądzeniu własności. Sąd odwoławczy - Sąd Okręgowy - zdecyduje zatem o zasadności zażalenia.
Jak się dowiedzieliśmy - sprawa nadal pozostaje w Sądzie Okręgowym w Gdańsku.

Bez komentarza: prywatna sprawa
Tak wygląda sprawa z jednej strony. Chcieliśmy poznać argumenty i wyjaśnienia drugiej strony sporu. Poprosiliśmy dzierżawcę o skomentowanie przedstawionego problemu. Niestety, bez powodzenia. Powiedział jedynie, że - jego zdaniem - to prywatna sprawa i w jego interesie nie leży wypowiadanie się na ten temat.

Opinia prawnika
Sprawą zainteresowaliśmy doświadczonego prawnika, mecenasa Kazimierza Smolińskiego, posła na Sejm RP, który postanowił dokładnie przyjrzeć się nie tylko sprawie Stanisława Rąbały, ale też prawu, które w jego opinii rzeczywiście „może potrzebować uzupełnień i skorygowania, by do takich sytuacji nie dochodziło”. Mec. Kazimierz Smoliński stwierdził, iż wcale nie jest tak, że dzierżawca będzie przeciągał w nieskończoność tę sprawę, która powinna jak najszybciej znaleźć swój finał.
- W przedmiotowej sprawie dzierżawca, moim zdaniem, nie ma racji i niewątpliwie sąd to rozstrzygnie, ale procedura musi być zachowana, szczególnie jeżeli jedna ze stron wszystko skarży – stwierdził mec. K. Smoliński. - Uczestnictwo dzierżawcy w całym postępowaniu jest problematyczne, ale skoro sąd go dopuścił, to postępowanie z jego udziałem musi się zakończyć ze wszystkimi konsekwencjami, tj. możliwością przedłużania sprawy wykorzystując przepisy postępowania cywilnego. Uprawnienie, na które powołuje się dzierżawca, tj. prawo pierwokupu wynikające z zawartej z dłużnikiem (poprzednim właścicielem) umowy dzierżawy, może być przez niego realizowane wobec nowego właściciela tj. osobę, której sąd przysądzi własność. Prawo pierwokupu miało zastosowanie wobec poprzedniego właściciela, gdyby ten sprzedawał swoją nieruchomość, a w tym wypadku przeniesienie własności nastąpiło w wyniku postępowania egzekucyjnego. Nowy nabywca będzie związany treścią umowy dzierżawy zawartej między dzierżawcą a poprzednim właścicielem.