Kompetencje ZGKZM i zarządców nieruchomości w budynkach wspólnot mieszkaniowych

ZGM Sp. z o.o. zarządza większością budynków, w których gmina miejska Tczew posiada udziały. Teraz kompetencje i współpraca obu jednostek są obecnie doprecyzowane i jasno określone. Także przede wszystkim są zrozumiałe dla mieszkańców.

Administrowanie lokalami
Mirosław Ostrowski, dyrektor ZGKZM podkreśla, że przepisy prawa nie pozwalają na to, aby zakład budżetowy prowadził działalność gospodarczą, a taką jest zarządzanie wspólnotami, w związku z tym od stycznia 2004 roku funkcjonują dwa zakłady, tj. ZGKZM oraz ZGM Sp. z o.o.
ZGKZM, będący zakładem budżetowym oprócz administrowania budynkami, w których gmina posiada 100 proc. udziałów (czyli gmina jest jedynym właścicielem), upoważniony jest również przez właściciela  do wykonywania uprawnień właścicielskich w stosunku do lokali gminnych w ramach wspólnot mieszkaniowych. Są to nieruchomości, w których występują zarówno lokale własnościowe, jak i gminne. Uprawnienia te to m.in. decydowanie o kosztach zarządu, w tym zaliczek na fundusz remontowy, czy uchwalanie planu gospodarczego dla nieruchomości.
- Zarządzanie nieruchomościami jest stosunkowo nową dziedziną, w związku z czym rynek ten cały czas dynamicznie się rozwija, a to oznacza, że także na terenie naszego miasta działa coraz więcej podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami - podkreśla dyrektor Mirosław Ostrowski Jednym z zarządców administrujących znaczną ilością wspólnot jest ZGM Sp.z o.o. - Jednak to właściciele decydują o tym, którego zarządcę wybierają powierzając mu, w umowie o zarządzanie, określone obowiązki. Tam gdzie powstają nowe wspólnoty mieszkaniowe (z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu), na pierwszym zebraniu wspólnoty, które organizujemy, proponujemy właścicielom na podstawie zebranych ofert najkorzystniejszego zarządcę. Obecnie najważniejszym kryterium była cena, jednak uważam, że nie do końca jest to najważniejsze kryterium wyboru zarządcy. Powinno się brać pod uwagę jakość zarządzania oraz inwencję, to znaczy budynek nie tylko w wyniku zarządzania powinien znajdować się w „nie pogorszonym stanie”, ale by jego stan techniczny ulegał sukcesywnej poprawie, a eksploatacja lokali stawała się bardziej ekonomiczna.

Kompetencje ZGKZM
ZGKZM działa w dwóch rodzajach budynków: tych ze 100- procentowymi udziałami gminy i w tych, gdzie część lokali należy do prywatnych właścicieli. Zatem tam, gdzie gmina jest właścicielem wszystkich lokali w budynku, mieszkańcy takich lokali powinni się zwracać ze wszystkimi sprawami dotyczącymi tak mieszkań, jak i tzw. części wspólnych, czyli dachy, klatki schodowe itd. – do ZGKZM.
W budynkach wspólnotowych sprawy dotyczące zgłaszania uwag i interwencji do ZGKZM dotyczą zakresu tego, co służy wyłącznie danemu lokalowi, czyli np. sprawy związane z czynszem, wymianą stolarki okiennej i drzwiowej. Natomiast konserwacja i utrzymanie w należytym stanie stolarki okiennej i drzwiowej należy do lokatora.
- Co ciekawe, jeśli chodzi o usterki i wady konstrukcji balkonu, należy to do kompetencji wspólnoty i należy to zgłaszać do zarządcy nieruchomości – mówi Mirosław Ostrowski. - Natomiast właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. W budynkach wspólnot mieszkaniowych wszystkie sprawy związane z częściami wspólnymi budynku należy bezpośrednio zgłaszać do zarządcy nieruchomości, który zgodnie z wolą właścicieli zarządza tym budynkiem.
Także wszelkie sprawy związane z rozliczaniem wody w budynku, montażem wodomierzy oraz podawaniem ich stanów należy bezpośrednio załatwiać u zarządcy nieruchomości.
W ZGKZM funkcjonuje kasa, w której od lat lokatorzy uiszczają opłaty czynszowe bez żadnych prowizji. Jak twierdzi dyrektor, niekoniecznie może jest to uzasadnione ekonomicznie dla zakładu, ale na pewno stanowi wygodę dla mieszkańców i to jest argumentem, by kasa działała bez obaw o jej likwidację.

Nie wszystko na sprzedaż
Niektórzy mieszkańcy mylnie sądzą, że wysokość stawki czynszowej regulowanej ustala ZGKZM. Taką decyzję podejmuje Prezydent Miasta, wydając stosowne zarządzenia. Od września bieżącego roku stawka bazowa wyniesie 4,40 zł/m2 . Oczywiście nadal utrzymane są upusty wynikające np. z braku instalacji centralnego ogrzewania, kuchni bez okna itd.
Jeśli lokator zdecyduje się wykupić mieszkanie komunalne, do którego posiada tytuł prawny, zgłasza się do Urzędu Miejskiego w Tczewie, a nie do ZGKZM.
Lokatorzy mają prawo wykupu mieszkań, ale tylko w tych budynkach, w których mieszkania są oferowane na sprzedaż lokatorom. Nie wszyscy wiedzą, że to nie jest reguła i nie dotyczy wszystkich mieszkań, jakimi dysponuje gmina miejska. Obecnie trwają prace nad listą budynków, które będą w najbliższym czasie wyłączone ze sprzedaży.
- Sprzedaż mieszkania w budynku, który jest w złym stanie technicznym powoduje, że gmina nie może podejmować kompleksowych decyzji o całościowych pracach naprawczo-remontowych w tym budynku -  zaznacza dyrektor ZGKZM. - To bardzo komplikuje sytuacje i nie możemy jako gmina do tego dopuścić. Często również dlatego, że nabywca może nie zdawać sobie sprawy z tego, że jako przyszły współwłaściciel nieruchomości będzie musiał partycypować, nieraz w bardzo wysokich, kosztach remontów, na które może go nie będzie stać. Doprowadziłoby to do bardzo złej i niebezpiecznej sytuacji, a my też nie chcemy doprowadzać do poczucia krzywdy u takich ewentualnych nabywców.
Ogólnie rzecz biorąc, gmina ma na celu polepszanie stanu budynków na Starym Mieście i doprowadzić do rozkwitu tej dzielnicy. Zmiany na lepsze są już zauważalne, a jak już pisaliśmy w GT, działania na rzecz rewitalizacji Starówki oraz strefy rekreacyjno-spacerowej nieustannie trwają, a plany są etapami realizowane.

Uzasadniony rozdział kompetencji
- Powiązanie funkcji właściciela i funkcji zarządcy nie do końca jest dobre według mnie dla budynków wspólnot mieszkaniowych, dlatego uważam z własnego doświadczenia i wiedzy, że rozdział kompetencji i to, że funkcjonują dwa zakłady, czyli ZGM Sp. z o.o. i ZGKZM, było jak najbardziej właściwym posunięciem – stwierdza Mirosław Ostrowski. - Obecnie mamy wypracowany bardzo przyzwoity model współpracy i to dobrze się sprawdza. -Jednak to przecież nie jest tak, że wspólnota nie może dokonać zmiany zarządcy poprzez wybór innego. W naszym mieście funkcjonują przecież inni, poza ZGM Sp.z o.o., zarządcy nieruchomościami. Takie zmiany były, są lub mogą być dokonane w momencie, gdy właściciele uznają, że dany zarządca im nie odpowiada. Uważam, że taką szansę mieć powinni, ponieważ ten rynek także się rozrasta. Wszelkie monopole, jak pokazuje doświadczenie, w różnych dziedzinach nie są dobre, a konkurencja pokazuje, że jakość zarządzania staje się coraz wyższa.
Z inicjatywy dyrektora Mirosława Ostrowskiego nastąpiło w bieżącym roku podpisanie porozumienia dotyczącego współpracy między ZGKZM a ZGM Sp. z o.o.
- Zostały uregulowane dwie najbardziej nurtujące nas, jako przedstawicieli gminy, kwestie – tłumaczy M. Ostrowski. -  Pierwsza, to rozliczanie wody, za co zgodnie z obowiązującymi przepisami odpowiada właściciel lub zarządca nieruchomości. ZGKZM nie jest ani właścicielem, ani zarządcą w budynkach wspólnotowych. Obecnie sprawę rozliczania wody załatwia się u każdego z zarządców i ten ma uzasadniać każdemu lokatorowi wyliczoną kwotę i podstawy jej wyliczenia. Podobnie, gdy lokator montuje wodomierz, także zgłasza ten fakt do zarządcy, który podaje warunki montażu wodomierza, dokonuje jego odbioru a nas tylko o tym informuje. Druga sprawa to remonty i awarie części wspólnych.
Dyrektor podaje paradoksalny, ale z życia wzięty przykład, jak funkcjonowały niektóre interwencje przed uregulowaniem spraw stosownym porozumieniem pomiędzy ZGKZM a ZGM Sp.z o.o. Lokator lokalu gminnego, chcący zgłosić wymianę przepalonej na korytarzu bądź klatce schodowej żarówki, udawał się do biura ZGKZM, a następnie ZGKZM interweniował u zarządcy, by ten wymienił żarówkę i tak to, co mogło być wykonane „od ręki”, czasami trwało kilka dni. Obecnie na szczęście sprawy znormalniały. Dla dobra mieszkańców.